Vær opmærksom ved huskøb.

Der er en række forhold, der bør iagttages ved ”Dit livs største investering”.

Selvfølgelig er det vigtigt, at man har styr på økonomien, før man køber ejerbolig.

Men det er også vigtigt, at man gør, hvad man kan for ikke at ”købe katten i sækken”.

Ejendomsmæglerne har ikke noget ansvar over for køber for de boliger, de sælger, de sætter prisen i sammenarbejde med sælger og formidler salget.

Det er derfor en god ide, at have rådgivere på flere områder.

Kreditforening og pengeinstitutter kan lave budgetter og lånetilbud.

Advokater kan være behjælpelig med det juridiske herunder udfærdigelse af skøde og samleverattest, hvis to unge uden for ægteskab køber sammen og vil sikres økonomisk i tilfælde af at de splitter op, og boligen skal sælges på ny.

Man bør også lige kikke grundens servitutter og Kommunens lokalplan for området igennem, så de ydre faktorer ikke pludselig ændres.

Energirapporten/varmesynsrapporten er lovpligtig, og den udføres af beskikkede byggesagkyndige til netop denne opgave.

Rapporten indeholder oplysninger om, hvordan boligen er isoleret, hvilken varmekilde der bruges etc.

Tilstandsrapport er frivillig. Men det er almindeligt, at sælger får en byggesagkyndig eller beskikket byggesagkyndig til at gennemgå sin bolig for konstatering af eventuelle synlige fejl og mangler og udfærdige en tilstandsrapport.

I rapporten indgår sælgers oplysninger om de fejl og mangler, denne er kendt med. Eventuelle punkter, som sælger er kendt med, og som forsøges skjult/fortiet, hæfter sælger efterfølgende for i et eventuel retslig opgør.

Sælger og køber kan med en af beskikket byggesagkyndig tilstandsrapport i hånden tegne en forsikring, pris ca. 10.000,- kr. med selvrisiko ca. 15.000,- kr. pr skade, som dækker efterfølgende - ikke i rapporten nævnte – konstaterede grelle fejl og mangler i 5 år.

Erhvervs- andels- og ejerlejligheder er ikke omfattet af ovennævnte ordning.

Ved køb af andels- og ejerlejligheder skal man også huske, at man ikke kun køber sine egne m² men også solidarisk skal være med til at holde ejendommens øvrige konstruktioner i stand herunder eventuel råd- og svampeskader, varmeanlæg, facader, vinduer og døre.

Ved opførelse af nybyggerier har entreprenøren garantistillelse ifølge ”Almindelige Betingelser” AB 92: 15 % af byggesummen til afleveringsforretning er foretaget, 10% til 1 års gennemgang og 2% til der er foretaget 5 års gennemgang, sidstnævnte skal bygherren selv huske/indkalde til.

Denne ordning bør man sørge for er indeholdt i kontrakten med byggefirmaet/entreprenøren.

Undertegnede er bekendt med, at en del store byggefirmaer ikke har ovenstående paragraf i deres kontrakter, men har fraskrevet dette.

Organisationen BYG har som noget nyt etableret en ”Ny- hus ordning”, hvor byggefirmaer kan tilmelde sig, denne forsikring giver op til 600.000,- kr. for grelle skjulte fejl og mangler.

Vore oplevelser med tilstandsrapporter er blandede.

Søren P. Heiberg har været ”beskikket bygningssagkyndig”, men valgte at træde ud af ordningen af flere grunde, bl. a. synes vi, at skemaerne er uoverskuelige for ikke bygningssagkyndige, køber og sælger, ligesom den bygningssagkyndiges risiko for en ikke uanselig ansvarspådragelse ved besigtigelse og udførelse af rapporterne synes urimelig i forhold til honoraret.

Rapporternes indhold er ofte mangelfuld, hvilket i første omgang bevirker, at ejendommen kan sælges for dyrt, dernæst (hvis der er tegnet forsikring) at den tegnede forsikring skal dække de ikke noterede fejl og mangler eller (hvis der ikke er tegnet forsikring) at der måske opstår er retsligt efterspil, hvor den beskikkede byggesagkyndige og sælger kan stilles til ansvar for ikke sete og meddelte grelle fejl.

Vi bliver gentagne gange bedt om at gennemgå ejendomme, selv om der foreligger tilstandsrapporter og efterfølgende ”oversætte” indholdet af tilstandsrapporten for køber, ligesom der spørges om, hvad en efterfølgende forsikring dækker. Køberes grund til at bede om endnu en gennemgang for konstatering af synlige fejl og mangler er ofte, at de ikke føler sig helt tilpas med at det er en af sælger eller ejendomsmægler valgt byggesagkyndig. Rådgivning i forbindelse med boligkøb er jo også en tillidssag.

Ordningen med tilstandsrapporter er ikke så gammel. Sidste år ændredes vilkårene for tegning af forsikring, således at forsikringen skulle deles ligeligt mellem køber og sælger i modsætning til tidligere, hvor køber skulle betale hele forsikringen. Dette har bevirket, at der bliver tegnet betydeligt flere forsikringer.

Da ordningen som sagt er ret ny, har man endnu ikke helt oversigt over hvornår, hvad og hvor meget forsikringen dækker, og som nævnt er der en selvrisiko.

Dette medfører, at købere ofte i første omgang prøver at få afhjulpet efterfølgende konstaterede fejl og mangler af sælger eller den byggesagkyndige.

Så endnu engang: Køber bør sikre sig bedst muligt før ”Sit livs største investering”.

Søren P.Heiberg Arkitekt.